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转载:四川省住房和城乡建设厅关于进一步加强住宅专项维修资金管理工作的通知
发布时间: 2020-12-15     来源:四川省住建厅官网
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各市(州)住房和城乡建设行政主管部门:

为维护住宅专项维修资金所有权人的合法权益,进一步加强我省住宅专项维修资金管理,根据《中华人民共和国物权法》和《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部令第165号)等法律法规规定,结合实际,现将有关要求明确如下。

一、畅通归集渠道

各地要通过扩大银行网点、设置交房现场交存服务柜台、开设资金线上自助交存功能等手段,进一步优化归集业务流程,实现资金归集一次办、马上办、网上办,便捷购房人交存服务。开发建设单位不得代收代缴住宅专项维修资金。

二、拓宽续筹渠道

(一)完善续筹方式。成立业主大会的,可按照《四川省住宅专项维修资金管理细则》规定,由业主大会决定续筹方案,确定灵活多样的续筹方式。

1.参照住宅专项维修资金首期归集标准,一次性足额续筹;

2.在扣除合理成本后,将公共收益补充住宅专项维修资金;

3.业主大会决定的其他方式。

各地可制定续筹方案示范文本,指导业主大会开展续筹工作。

(二)督促业主履行续筹义务。对未交存首期住宅专项维修资金的,开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。对业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的,应当及时续交。各地可建立追诉机制和联合惩戒机制,通过纠纷调解、法院诉讼、记录个人信用信息、纳入国家信用信息平台等联合惩戒方式,督促业主履行续筹义务。

(三)利用公积金补充住宅专项维修资金。各地可利用住房公积金补充住宅专项维修资金的续筹模式,增加续筹资金来源。在保证业主正常使用住房公积金前提下,经业主(含配偶)申请和住房公积金管理机构核准,可将业主(含配偶)住房公积金个人账户余额(以续交金额为限)划转至业主住宅专项维修资金个人账户。

三、简化使用流程

(一)扩大征求意见方式。住宅专项维修资金使用方案可以采用集体讨论、书面征求意见、电子投票等形式征求业主意见并进行表决。各地可根据本地情况,利用现代通信网络技术,便于业主参与住宅小区共同事务决策。资金使用范围可细化至住宅小区楼栋、单元。

(二)简化应急维修流程。在应急维修过程中,各地可进一步简化提交资料,减少中间环节,尽快拨付首期款项开展维修抢险工作。应急维修结束后,再通过第三方工程造价咨询机构,精算工程量清单并确定实际支出等方式,确定应急维修工程最终造价,并按最终造价拨付余额。对涉及重大公共利益且损害状况十分紧急的情形,各地可探索制定先维修后支取、边维修边支取的住宅专项维修资金应急维修流程。

(三)建立维修计划制度。各地要建立住宅小区共用部位、共用设施设备维修年度修缮计划。物业服务企业拟定房屋修缮计划和住宅专项维修资金使用方案,并提交业主大会表决。业主大会依法合规表决同意后,可直接申请使用维修资金。

(四)多途径解决资金来源。业主住宅专项维修资金个人账户余额不足,无法分摊共有部位、共有设施设备维修和更新、改造费用的,可引导业主通过补足差额、直接承担分摊费用等方式解决资金缺口问题。维修单位、物业服务管理企业或其他业主同意垫资维修的,垫资后可向被垫资人依法追偿,避免因资金余额不足影响维修正常开展。

(五)加强第三方监管。住宅专项维修资金申请人,应当通过招投标、竞争性谈判等公开方式确定维修项目施工单位,可聘请工程造价机构对工程造价编制工程量清单,聘请专业审计机构对业主委员会任期内及离任后住宅专项维修资金使用情况进行审计。

(六)明确争议解决途径。住宅专项维修资金使用申请人应对资金使用的真实性、合理性和有效性负责。业主对资金使用存在异议的,应当在公示期内向资金使用申请人以书面形式提出。住宅专项维修资金使用申请人在资金申请使用期间,应当将全部申请使用资料供业主查询,并对业主异议予以书面回复。业主对资金使用申请人的书面回复仍有异议,或者对资金使用存在其他争议的,应当依法通过协商、调解、仲裁、诉讼等方式解决。

(七)探索资金保障机制。利用市场化手段遴选商业保险机构服务,由保险机构提供针对住宅小区共用部位、共用设施设备维修养护的定制险种,业主依法合规表决同意后,可利用住宅专项维修资金购买。发生保险范围内的房屋共用部位、共用设施设备损坏时,通过商业保险机构依照合同约定支付维修费用。

四、加强资金日常监管

(一)完善资金业务管理信息系统建设。各市(州)住房城乡建设主管部门应当建立或升级住宅专项维修资金业务管理信息系统,实行对县(市、区)统一管理。利用信息系统,建立从归集、存储、续筹、使用等资金闭环管理体系。融合物业管理与维修资金监管,提升系统使用监管效能和统计分析功能,使业主账户与银行账户业务管理联动协同,实现维修资金的实时动态管理。

(二)完善住宅专项维修资金会计核算制度。各地应当按照财政部《住宅专项维修资金会计核算办法》(财会〔20207号)规定,完善会计核算制度,促进住宅专项维修资金会计核算管理工作科学化、报表化、规范化。

(三)完善竞争性选择专户受托银行机制。各地维修资金管理机构要根据银行服务质量、服务效率、增值收益水平、协助管理能力等,通过公开招投标等方式选择专户受托银行,并建立健全对受托银行的定期考核机制,促进受托银行拓展服务渠道,改进服务方式,提升服务质量和水平。

(四)健全完善审计整改制度。对于审计发现的问题,各地住房城乡建设主管部门应当及时整改落实到位。在检查、审计过程中如发现维修单位、第三方监督机构、专户受托银行、物业服务企业等单位存在恶意串通、相互勾结、虚报冒领住宅专项维修资金等损害业主利益的情形,告知相关行政管理部门依法对其进行处罚。造成损失的,依法追偿。构成犯罪的,依法追究刑事责任。

五、完善城镇老旧小区住宅专项维修资金补建及管理

探索多途径、多主体、共同参与的城镇老旧小区住宅专项维修资金补建及管理模式。各地可根据本地城镇老旧小区改造实际情况,通过鼓励业主主动交存、利用公共收益补充等多种方式,积极支持和引导城镇老旧小区住宅专项维修资金补建工作,建立健全城镇老旧小区住宅专项维修资金长效管理机制。

本通知自202111日施行,有效期10年。原《关于印发〈四川省住宅专项维修资金管理细则〉的通知》(川建发〔200921号)与本通知不一致的,按本通知执行。

                                                          四川省住房和城乡建设厅

                                                              20201130


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